SENTENCIA DECLARANDO LA NULIDAD DE SANCION POR CONDUCION EN DIRECCION PROHIBIDA

ABRIR SENTENCIA STGM 

Sentencia dictada por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 5 de Sevilla, en la que soy Letrado recurrente.

Esta sentencia declara la nulidad de un expediente sancionador incoado por la Policía Local, cuya infracción consiste en conducir el vehículo en dirección prohibida.

Los motivos de nulidad son:

1.- La falta de información de los recursos que podemos interponer, que han de venir reflejados en el reverso de la denuncia.

2. – La Administración incoadora del expediente sancionador, omite el trámite de dictar resolución expresa, pese a que la Ley de Seguridad Vial, así lo regula.

Pese a ello, la Administración está obligada a dictar y notificar la resolución del expediente, no siendo suficiente con que la Administración notifique el inicio del  expediente sancionador y omita el trámite de dictar una resolución por el órgano competente.

Todas las sanciones incoadas, contienen este defecto que daría lugar a la nulidad de la sanción.

Ignacio Fernández

LAS ENTIDADES FINANCIERAS Y EL FIN DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

LAS ENTIDADES FINANCIERAS Y EL FIN DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

En el presente artículo vamos analizar un fenómeno curioso que se está produciendo últimamente en los Juzgados y Tribunales de toda España respecto a las ejecuciones hipotecarias instadas contra consumidores en aquellos supuestos en los que el Juzgador estima (de oficio o “de parte”) que la escritura contiene cláusulas abusivas, y que han sido fundamento de la ejecución.

En la mayoría de las últimas resoluciones, los Jueces de Primera Instancia están sobreseyendo sistemáticamente todas aquellas ejecuciones hipotecarias en las que el título de ejecución contengan una “presunta” cláusula abusiva conforme a normativa de consumidores y usuarios [RD 1/2007-TRLGDCYU], una vez han llegado a la conclusión de que dicha cláusula contractual fundamenta la ejecución conforme al art. 695. 3 LEC [normalmente cláusula suelo y/o de vencimiento anticipado].

A priori” podría parecer que es una buena noticia para el letrado del deudor ejecutado. Se ha ganado esa primera “batalla” y el consumidor puede conservar la vivienda, como mínimo, entre 9 y 24 meses más, dependiendo de la velocidad/lentitud del Juzgado que conozca de un posible nuevo procedimiento. Pero para velar realmente por los intereses de nuestros clientes, hemos de observar el conjunto, la “imagen procesal completa”.

Normalmente, nos centramos tanto en sobreseer la ejecución hipotecaria y paralizar el procedimiento que no se tenemos plena consciencia de las consecuencias a largo plazo de esas resoluciones, que pueden ser un mero parche a corto plazo y de las que hay siempre que advertir al cliente para poder coordinar la estrategia procesal más idónea y menos lesiva para el deudor.

UN NUEVO PROCEDIMIENTO DECLARATIVO POR PARTE DE LA ENTIDAD FINANCIERA PODRÍA RESULTAR FATAL PARA NUESTRO CLIENTE.

Según lo dispuesto en el apartado 3 del art. 552 LEC, la consecuencia directa de sobreseer dicha ejecución hipotecaria es la de que, una vez firme el auto que deniega el despacho de ejecución, el banco pierde el acceso a la vía ejecutiva, y solamente puede hacer valer sus derechos, reclamando el crédito del préstamo (cosa que siempre hará), a través de el nuevo procedimiento ordinario que corresponda, siempre y cuando la sentencia o resolución firme no conlleve cosa juzgada que pueda obstar a dicho procedimiento posterior

[*en este sentido ver cosa Juzgada formal art. 207 LEC y material art. 222 LEC].

Por tanto, desde la perspectiva de los Bancos, cuando han de reclamar su préstamo por incumplimiento a un deudor que es consumidor, prefieren no arriesgarse y ahorrar tiempo. Por lo que están empezando a interponer directamente procedimientos declarativos en vez de ejecuciones hipotecarias al observar como la ejecución hipotecaria (que en teoría siempre había sido el procedimiento más rápido de nuestra ley procesal hasta el punto que la doctrina sectorial se refería a ella como “procedimiento sumarísimo”) ahora suele durar, con suerte de 2 a 3 años dependiendo de si existe oposición y vista, dificultades a la hora de notificar a deudores y fiadores solidarios, etc. Por lo que, después de todo ese tiempo, es sobreseída igualmente. Teniendo que comenzar desde cero e interponer de nuevo el correspondiente procedimiento declarativo [recordemos: demanda + contestación + audiencia previa + juicio en procedimiento ordinario; y demanda + contestación + vista en procedimiento verbal aunque en la mayoría de los casos serán ordinarios ya que los préstamos suelen superar la cantidad de los 6.000€ como límite máximo que por cuantía un asunto para tramitarse mediante el procedimiento verbal [ex art. 248. 3 en relación al art. 249.2 LEC].

Y no solo eso. Una vez el banco obtiene la sentencia, y deviene su firmeza (por no haber sido recurrida de contrario en apelación), van a tener que presentar otra demanda, esta vez ejecutiva para dar cumplimiento a dicha sentencia, alargando más el tiempo, los intereses, y generando por supuesto nuevas costas de esa instancia.

En resumen, ante el impago reiterado del deudor, a los bancos tienen que pasar por nuevos procedimientos judiciales muy largos y costosos. Lo que garantiza que los deudores hipotecarios, sigan conservando sus viviendas e inmuebles aunque no paguen ningún tipo cuota mensual por su préstamo durante muchos años sin poder hacer nada al respecto.

Esto, como decíamos, puede parecer algo bastante beneficioso para el ciudadano consumidor a simple vista. Pero hemos de ser realistas ya que, a la larga, dicha situación podría llegar a causar un perjuicio irreparable a todas las partes (tanto al consumidor, como a la entidad financiera, al igual que al mercado inmobiliario a nivel nacional). Y ello según 4 perspectivas:

1.- LA BOLA DE NIEVE:

Por un lado, en algún momento, el deudor se da cuenta de que su deuda se ha incrementado a niveles inasumibles, debido al largo periodo de incumplimientos, habiéndosele aplicado intereses ordinarios/remuneratorios pactados, intereses de demora, comisiones de impago y comisiones/costas [honorarios de parte en la ejecución sobreseída, más costas de procedimiento declarativo y costas de la ejecución de sentencia]. Todo ello, sin contar con el eventual natural alargamiento natural del procedimiento por los sucesivos recursos, averiguaciones domiciliarias, retrasos en notificación (caso de hipotecantes no deudores),etc.

Al final la deuda total puede llegar a superar el valor del inmueble (la garantía real), no siendo posible cubrir los importes finales adeudados por todos los conceptos. Por lo que, una vez adjudicada la vivienda hipotecada por parte del banco en virtud de los art. 579 y relativos LEC, los deudores principales, los fiadores solidarios o avalistas, y todo aquel hipotecante no deudor, sigue respondiendo solidariamente con su patrimonio personal presente y futuro hasta el completo pago del resto de cantidades insatisfechas.

Para evitar esto, debemos analizar con mucha atención el valor pactado a efectos de subasta en la escritura vigente, [que no puede ser inferior al 75% del valor de tasación del inmueble conforme al art. 682.2.1º LEC]. Dicha cantidad será la referencia en la futura subasta judicial para la posible adjudicación de la vivienda en pago de la deuda (por banco, por tercero postor interesado, por un rematante, etc.). Ni el sobreseimiento de la ejecución inicial, ni la interposición un nuevo procedimiento por parte del banco, interrumpe el devengo de las cuotas con sus respectivos intereses. Por lo que, al llevar tantos años sin pagar, su aplicación va a incrementar la deuda inicial “in eternis” como si de una bola de nieve en cuesta abajo se tratase.

 

Por tanto, vemos que puede ocurrir que, la suspensión/sobreseimiento de la ejecución solamente perjudica más al deudor ya que, en su caso, una vez adjudicada la vivienda, la entidad financiera tiene la capacidad de continuar reclamando el resto de importes ejecutando/recobrando el restante debido.

Recordemos que el conjunto de la deuda del préstamo principal de un crédito, suele ser de carácter personal y universal, en el que, es solamente la garantía real hipotecaria inscrita en el Registro de la Propiedad, la que pesa específicamente sobre dicho bien inmueble, conforme a los valores exigidos por la legislación especifica aplicable [valor pactado para tipo de subasta y tasación].

2.- CIERRE DEL GRIFO A CONSUMIDORES:

El riesgo del cierre (directo o indirecto) en la financiación de consumidores, que puede llegar a dañar , aún más si cabe, al sector inmobiliario. Es una realidad la aversión que está suscitando a los agentes que operan en el mercado financiero, como consecuencia natural causada por los problemas en los procedimientos de ejecución hipotecaria en los Juzgados.

Se está creando una tremenda inseguridad jurídica ante la imposibilidad de recuperar el capital prestado en un plazo razonable en caso de impagos. La rápida evolución de la jurisprudencia, si bien ha elevado la protección de los consumidores ante los habituales abusos de la banca en el pasado, ahora, al poner en tela de juicio determinadas cláusulas financiera históricamente habituales, está provocando una rápida perdida de la confianza del sistema hipotecario nacional. Lo que indirectamente genera dudas sobre el inverso privado o institucional extranjero y por tanto, se resiente la economía, con una posible subida de la prima de riesgo nacional a nivel macro, y un cierre en el grifo de la financiación de consumidores, que no van a poder adquirir una vivienda habitual digna, limitando solamente la concesión de préstamos a grandes capitales y/o profesionales, lo que daña gravemente el estado social de bienestar de una economía moderna y capitalista como es la española.

3.- NUEVA ANOMALÍA – LA PARADOJA PROCESAL & MATERIAL DE LA VIGENCIA EN ESCRITURAS:

Una escritura que era perfectamente válida y acorde a la normativa sectorial especifica en el momento de su perfección [LEC, Ley Hipotecaria, Ordenes ministeriales, etc.] resulta que deviene nula por abusiva a tenor de la rápida evolución jurisprudencial. De tal manera que se resuelve que dicha nulidad no es subsanable ni siquiera mediante la inaplicación de las cláusulas adaptadas a la actual exigencia de la doctrina imperante al llevar a cabo las liquidaciones pertinentes (es decir, inaplicación de cláusulas, recálculos, etc.), por lo que parece ser que se ha de modificar/novar todas y cada una de las escrituras de préstamo hipotecario concedidas cada vez que se produce una modificación normativa o de tendencia jurisprudencial tanto nacional como europea. Lo que materialmente resulta del todo ilógico, según los costes y los medios que aquello requiere.

Esto, en principio no sería necesario ya que, para ello, nuestro sistema de fuentes del derecho, aplica las reglas de la vigencia en cuanto a la normativa. De tal manera que, aunque exista una cláusula que en su momento era plenamente válida y legal conforme a normativa; resulta que posteriormente deviene no ajustada a derecho y pasa a no serlo. Por lo que, en principio deberíamos de asumir que se ha de estar a la aplicación de la normativa vigente más que a lo pactado en su momento y que ahora queda por debajo de los estándares de la regulación específica bancaria.

*Ejemplo: se pacta un vencimiento anticipado por incumplimiento de una sola mensualidad (en su día legal). Pero como ahora la LEC exige que sean 3 mensualidades sin cumplir para dar por vencido el préstamo [ ex art. 693.2 ], el banco espera 6 o 12 meses antes de reclamar el total (la cláusula deviene ilegal, pero el banco la aplica conforme a normativa actual), pues bien. Los Juzgados de Primera Instancia suspenden cautelarmente las ejecuciones (generándose aún más plazos incumplidos en el tiempo y por tanto intereses tanto remuneratorios como de demora) hasta que el TJUE resuelva las cuestiones planteadas por el TS sobre dicha cláusula. Lo que va a perjudicar (a la larga) a miles de consumidores ya que la banca va a volver a reclamar vía declarativo.

4.- PÉRDIDA DE CIERTOS BENEFICIOS QUE EL PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO OTORGABA AL CONSUMIDOR:

Por ejemplo los siguientes. Dentro del cálculo de los intereses de demora (que recordemos, se sigue devengando desde el primer incumplimiento de pago del consumidor), el procedimiento de ejecución sumario hipotecario regula una especial imputación de intereses frente al impago [ver art. 654 LEC], cosa que no ocurre en el declarativo. Por otro lado la “interdicción del anatocismo” (anatocismo: capitalización del interés de demora aplicado sobre los propios intereses), así como la limitación del triplo del legal sobre el interés de demora en caso de tratarse de vivienda habitual ambos según el art. 114 LH.

La pretensión (suplico) de la entidad en el nuevo procedimiento declarativo va a ser la reclamación de la deuda total según las reglas del Código Civil, pero asegurándose la especial imputación de la vivienda en el Registro de la Propiedad como garantía real contenida en el contrato de préstamo, para la ejecución de sentencia en el posterior procedimiento de ejecución en su caso.

No olvidemos que, al final, el servicio financiero es imprescindible para hacer fluir el crédito al consumo, y por tanto útil a una sociedad civil madura a efectos de impulsar la economía real. Si éste deja de fluir, es decir; si dejaran de otorgarse préstamos hipotecarios a consumidores, se crearía una situación extremadamente dañosa e injusta en la que solamente tendrían acceso al crédito profesionales con fuerte pulmón financiero y garantías de pago. Y el ciudadano medio o consumidor, dejaría de poder disponer de un crédito que le permitiera adquirir una vivienda digna y adecuada. Derecho constitucional otorgado por el simple hecho de ser ciudadano español conforme a lo dispuesto en el art. 47 CE.

Por lo tanto, vemos como sobreseer la ejecución hipotecaria es una primera buena medida, ya que “compramos tiempo” a nuestro cliente ejecutado. Pero antes, es necesario calcular y presupuestar todas y cada una de las consecuencias procesales reales a futuro por una futura reclamación de la deuda en la vía declarativa con todas sus variables económicas. Contando con los interés remuneratorio y de demora pactados en la escritura, más las posibles costas de declarativo y ejecución según el baremo de honorarios del colegio jurisdiccional, en virtud del importe principal reclamado. Y también comprobar que la tasación y el valor pactado a efectos de subastas cubre ampliamente el total de la deuda incrementada por todos aquellos importes desde el primer incumplimiento. Y todo ello contando con los valores aplicables al caso que la ley atribuya al cada adjudicatario según el tipo de inmueble, en la posible subasta para el caso de quedar desierta conforme a los arts. 671 LEC y relativos [50%, 60%, 70%. Etc.] a efectos de ver si existen cantidades de deuda restantes que la entidad pudiera/quisiera reclamar y, en su caso, negociarlas de antemano mediante todas las herramientas posibles: Código de buenas prácticas, reactivación/rehabilitación judicial-extrajudicial de hipoteca ex art. 693.3 LEC (también llamadaenervación hipotecaria judicial), dación en pago, reestructuración de la deuda, etc.

No obstante lo mejor es ponerse siempre en manos de un compañero especializado en la materia.

Artículo de Fernando Aguilar Vijande.

 

Gastos hipotecarios: la justicia está fallando a favor de los consumidores

La mayoría de las sentencias sobre la devolución de los gastos hipotecarios son favorables al consumidor, pues gran parte de los tribunales están dando las cantidades que los hipotecados solicitan. Si bien ya hay sentencias favorables para la devolución de los gastos hipotecarios en su totalidad, aún sigue existiendo disparidad de criterios a la hora de devolver el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), pues existen discrepancias en la interpretación de la Ley entre la Sala Administrativa y la Sala Civil del Tribunal Supremo, en cuanto a definir el obligado tributario al pago del impuesto. Este impuesto es la partida más abultada en la formalización de este tipo de créditos, pues representa el pago de un porcentaje sobre la escritura notarial que varía según la Comunidad Autónoma en la que se formalice la hipoteca, pero por el que los hipotecados pagan una media de 3.000 euros a 4.000 euros.

Cabe recordar que la vía extrajudicial sigue siendo el camino más corto para los hipotecados a la hora de recuperar su dinero, pues permite llegar a un acuerdo con el banco sin tener que pasar por los tribunales. Así pues, entidades como BBVA y Banc Sabadell acceden a devolver algunas partidas al ser requeridos en vía extrajudicial, aunque la realidad es que la mayoría de las entidades bancarias no suelen acceder a la devolución de las cantidades reclamadas hasta que están obligadas a hacerlo, por sentencia firme.

Lo más importante en estos casos es saber qué se puede reclamar y qué no. La nulidad puede solicitarse en cualquier momento, no prescribe. El problema puede llegar a la hora de recuperar las cantidades reclamadas. No obstante, dos o tres meses después de la sentencia deberían haberse recuperado las cantidades”, afirma Estel Romero, abogada especializada en derecho bancario de Sanahuja Miranda Abogados.

El fundamento legal para reclamar los citados gastos se encuentra en el artículo 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU) y otras leyes complementarias. Concretamente, en los apartados 3.a y 3.c, que establecen que serán abusivas las siguientes cláusulas:

a. La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).

b. La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

En efecto, en aplicación de este precepto el Tribunal Supremo manifiesta que al ser la entidad bancaria en favor de quien se constituye la garantía hipotecaria, y consecuentemente a quién beneficia su inscripción registral, deben estar a su cargo los gastos que dicha inscripción ocasione.

Con este criterio, y en concordancia con la LGDCU anteriormente citada, la cláusula de imposición de gastos contenida en la casi totalidad de escrituras de préstamo hipotecario deviene nula por abusiva, y es la entidad bancaria la que debe afrontar dichos costos, por haberlos trasladado indebidamente al consumidor.

En definitiva, de acuerdo con la jurisprudencia más reciente, sería correcto afirmar que la viabilidad judicial de este tipo de reclamaciones es alta, y que la probabilidad de recuperar las cantidades abonadas en concepto de Gastos de Constitución e Inscripción del préstamo hipotecario es una realidad.

Finanzas.com

¿Cómo hacer el cálculo plusvalía municipal? Conoce el importe de la plusvalía municipal y en que casos se tiene que pagar este impuesto.

El  pago del impuesto de plusvalía, en el supuesto de que no se haya incrementado el valor de la venta de un inmueble, es inconstitucional y no podrá ser requerido por los ayuntamientos a los contribuyentes, de manera que podríamos llegar a recurrir ante el organismo competente la reclamación sobre el importe, previo cálculo de la plusvalía municipal, si nos fuera requerido.

¿Quién tiene que pagar el impuesto?

Este impuesto, deberá ser pagado por el vendedor de cualquier tipo de inmueble dentro del territorio español, salvo en el caso, de que el mismo, sea no resiente en España, siendo entonces la parte compradora, quien deba hacerse cargo del pago de este tributo si le corresponde, por haber tenido un aumento real, sobre el valor de compra en el momento en el que se adquirió.

Para los casos de herencia o donaciones, es el nuevo propietario, el que debe hacerse cargo del impuesto, lo que, ha propiciado en los últimos años, teniendo en cuenta que los valores inmobiliarios han ido a la baja, que haya personas que no han podido hacer frente a estos gastos por ser excesivos.

¿Cuál es el plazo para el pago de la plusvalía municipal?

Para el caso de una compraventa entre dos partes, el plazo establecido es de 30 días a partir de la fecha de la transmisión. Para el caso de herencias, el plazo es de seis meses desde la defunción pudiendo prorrogarlo hasta 6 meses más si se solicita por escrito ante la administración pertinente.

¿Qué fecha se toma como la constitución de derecho para proceder al pago de la plusvalía municipal?

La fecha de la transmisión en el caso de una compraventa y la defunción en el caso de un fallecimiento. Para los casos en los que la transmisión o compraventa se efectúa mediante contrato privado, salvo que el mismo sea inscrito en el Registro de la Propiedad, no se considera que haya transmisión.

¿Cómo puedo hacer el cálculo de la plusvalía municipal?

El importe de la cuota debería de ser el resultante en función del valor del terreno desde la fecha de adquisición, hasta la fecha de la transmisión, así como de los años que el transmisor ha sido el propietario (siendo el cálculo de plusvalía municipal un máximo el de 20 años).

Para calcular el importe, bastaría con multiplicar el valor catastral por el número de años que se ha tenido la propiedad, así como por un porcentaje que varía en función de los años que se haya sido propietario, aplicando al resultado el tipo impositivo que es de un 30%.

Si el periodo de la transmisión fuera inferior a un año, se aplica un porcentaje de un 4% anual en función de los meses completos.

Porcentajes aplicables cuándo el periodo impositivo sea superior al año:

CUOTAS A PAGAR
Periodo Porcentaje anual a aplicar
Periodo hasta 5 años 3,7%
Periodo hasta 10 años 3,5%
Periodo hasta 15 años 3,1 %
Periodo hasta 20 años 2,8%

Porcentajes aplicables en función de los meses cumplidos en las transmisiones onerosas, en las que el periodo impositivo sea inferior a 1 año:

 

CUOTAS A PAGAR
Periodo Porcentaje mensual a aplicar
1 Mes 0,33%
2 Meses 0,66%
3 Meses 1%
4 Meses 1,33%
5 Meses 1,66%
6 Meses 2,00%
7 Meses 2,33%
8 Meses 2,66%
9 Meses 3%
10 Meses 3,33%
11 Meses 3,66%
12 Meses 4%

El valor del terreno consta en el recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

Existen apps, que pueden instalarse en cualquier dispositivo móvil con Android o IOS, que te calculan automáticamente, y tras introducir los datos más relevantes de una transmisión, el importe de la plusvalía, como es el caso de Plusvaldria.

Para el caso del Ayuntamiento de Barcelona, puedes hacerlo a través de la Oficina Virtual, dónde tienen habilitada una web con toda la información necesaria para el cálculo y el pago de la plusvalía.

¿Cómo puedo efectuar el pago del impuesto plusvalía municipal?

Cada ayuntamiento tiene su sistema propio para el pago de la plusvalía, que en el caso de Barcelona y provincia por ejemplo, tras haber alcanzado el Ayuntamiento un acuerdo con el Colegio de Notarios, es este mismo, en el momento de la compraventa quién podrá hacerte entrega la autoliquidación para poder pagarla en el plazo de los 30 días pertinentes, siendo además un requisito imprescindible el pago, para que pueda llevarse a cabo la inscripción del inmueble que ha sido transmitido en el correspondiente Registro de la Propiedad.

¿Cómo puedo saber si tengo que pagar o no plusvalía en función del valor de la transmisión?

Ante las actuales demandas presentadas por ciudadanos, a las que hacíamos referencia en nuestro artículo sobre Plusvalía Municipal: ¿Está llegando a su fin el vacío legal?, te aconsejamos que realices la consulta ante un abogado, para que pueda darte orientación y evite que puedas pagar un importe que no te correspondiera por haber tenido una minusvalía en la venta de un inmueble.

El diariojurídico.com

El Gobierno abaratará los costes del cambio de una hipoteca de tipo variable a fijo

El ministro de Economía ha anunciado que la normativa prevé facilitar el cambio «prácticamente sin gastos y si el consumidor lo decide y lo pacta con su banco»

El ministro de Economía, Industria y Competitividad, Luis de Guindos, ha destacado que la futura ley de crédito inmobiliario contempla, entre otras cuestiones, que el consumidor pueda pasar de una hipoteca de tipo variable a fijo “prácticamente sin gastos”. El titular de Economía considera que esto supone “un seguro” para el ciudadano porque el Euribor ahora está en negativo pero no va a estar así “toda la vida”.

En su intervención en el desayuno-coloquio organizado por Unicaja y diario SUR, ha apuntado que prácticamente el 95% de las hipotecas en España son de tipo variable ligadas al Euribor y ha recordado que se trata de contratos “a muy largo plazo, a 25 ó 30 años, y los tipos de interés no siempre van a estar igual; de hecho una subida de tipos se va a ir reflejando en las hipotecas y se da la posibilidad de pasarla a tipo fijo”.

La normativa prevista intentará facilitar “prácticamente sin gastos y si el consumidor lo decide y lo pacta con su banco que pueda pasar su hipoteca a un tipo fijo”. Esto, ha recalcado, beneficiará al ciudadano y ha recordado cómo en 1996 la mayoría de las hipotecas eran a tipo fijo y esa tendencia cambió.

El Gobierno, ha precisado De Guindos, “dará una opción muy barata” de aplicar ese cambio, de manera que se intentarán mejorar las condiciones “desde el punto de vista del consumidor”. Respecto a qué tipo fijo, ha aclarado que tendrá que ser una negociación entre las partes.

De Guindos ha aludido a otros cambios previstos, de manera que una hipoteca en divisa extranjera pueda pasar al euro “sin el más mínimo coste o sin la más mínima penalización”.

En su intervención también se ha referido al importante ajuste que se ha producido en el sector de la construcción en España durante la crisis y que ha provocado que la construcción residencial redujera su peso a más de la mitad.

A su juicio, la situación está remontando, “en consonancia con la recuperación de los flujos de financiación” pero “es prematuro decir que existe una burbuja”. Para De Guindos, la reactivación de la compra y venta de viviendas “es una buena noticia”.

ABC

Condenan a Bankia a pagar la totalidad de los gastos de notario y registro de una hipoteca

La Audiencia de Las Palmas ha anulado los gastos de notaría y registro de la propiedad en la constitución de una hipoteca firmada con Bankia.

La sentencia de la Sección Cuarta – que es la competente para resolver los recursos de apelación sobre condiciones generales de la contratación- señala que son nulas “las cláusulas de los préstamos hipotecarios que atribuyen a los clientes el pago de la totalidad de los gastos de Notaría y de Registro de la Propiedad”, detallando que el banco debe reintegrar a los clientes no la mitad sino todos los gastos que éstos hayan abonado por dichos conceptos.

“Dado que tanto la formalización de la escritura pública ante notario como la inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad se efectúan en el exclusivo interés del Banco, es éste quien debe correr con dichos gastos”, añade la sentencia.

Un juzgado ordena la devolución de todos los gastos de formalización de una hipoteca cancelada en 2009

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia n º1 de Benidorm, sentencia nº 174/2017 de 5 de junio, condena a la Kutxabank a pagar todos los gastos de formalización de la hipoteca (incluido el impuesto) de un préstamo cancelado en 2009.

El fallo de la sentencia, que no es firme, anula la cláusula de gastos del contrato de préstamo hipotecario firmado por el demandante y obliga a Kutxabank a pagarle la cantidad de 5.082,73 euros más los intereses legales. También se condena en costas a la entidad bancaria, que ha perdido el litigio.

La condena supone la devolución de los siguientes gastos, asumidos en su día por el consumidor contratante: derechos del Registro de la Propiedad, derechos y suplidos del Notario, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y los honorarios de la Gestoría.

Para José Mira Berenguer, de Gallego Mira Abogados, y letrado que ha defendido el caso, la valoración de esta resolución judicial es altamente positiva “creemos que es una sentencia pionera en España, ya no sólo por el impuesto, que hasta ahora no se condenaba a las entidades bancarias a su pago (la primera sentencia fue en Sevilla), sino porque la hipotecaestaba cancelada hace más de 8 años. No tenemos constancia de una sentencia similar.”

“Es una sentencia importante que abre el camino a lo que entendemos muchos abogados en cuanto a la imprescriptibilidad de la acción de nulidad de las cláusulas abusivas. Y lo más importante, los efectos económicos aparejados a tal nulidad”, añadió.

Solicitó la nulidad de la cláusula de gastos de una hipoteca cancelada hace 8 años

La demanda se centra en solicitar la nulidad de la cláusula quinta de la hipoteca que estipula que el prestatario se hace cargo de todos los gastos que se deriven del contrato:

  • Estudio y otorgamiento de la escritura, así como los de constitución, modificación, distribución o cancelación de la hipoteca
  • Registro de la Propiedad
  • Tributos, impuestos…
  • Seguro de la finca
  • En general: todos los que se deriven del contrato, tramitación de procedimientos judiciales o extrajudiciales, gastos, costas y perjuicios del incumplimiento de contrato.

En consecuencia solicita la devolución de un total de 5.082, 73 euros, cuantía resultante de las sumar las distintas sumas a las que en su día tuvo que hacer frente el demandante: minuta de derechos del registro, derechos y suplidos del Notario, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y los honorarios de la Gestoría.

La demanda sustenta esta petición en la legislación de consumo y en la posición mantenida por el Tribunal Supremo al respecto en STS de 23 de diciembre de 2015.

Por el contrario, la entidad bancaria alega que las condiciones financieras del contrato fueron negociadas, y la cláusula en cuestión libremente pactada, añadiendo que el demandante bien pudo comparar esta hipoteca con la de otras entidades. Además, que no le corresponde devolver el dinero pues no ha percibido ninguna suma de la provisión de fondos que el demandante entregó a la Gestoría para tramitar las escrituras. .

Por último, alega que el préstamo hipotecario en cuestión, que se firmó para 35 años, fue cancelado anticipadamente en 2009, y que por tanto ha quedado extinguido y consumado.

Un contrato ya cancelado no impide reclamar si se litiga en plazo

El juzgado tiene que entrar a resolver la alegación de caducidad del préstamo que opone la entidad financiera a la demanda.

Argumenta que el préstamo, que fue contratado por 35 años, se canceló anticipadamente en 2009, por lo que ya está extinguido. No puede ahora el demandante reclamar la nulidad de parte de su clausulado y la devolución de los gastos.

El tribunal rechaza este argumento con otro aplicable a todas las esferas del mundo del derecho, y es que un contrato ya cancelado no impide la interposición de reclamaciones siempre que y cuando se interpongan en plazo. Este es un principio aplicable a cualquier reclamación de responsabilidad contractual (pone el ejemplo de la compraventa de una vivienda).

La oposición de la cancelación del préstamo hipotecario pues no puede prosperar, y el banco no ha alegado prescripción alguna, por lo que considera el juzgador que no es necesario entrar en este debate.

No obstante la demanda defiende la aplicación del plazo de imprescriptible de la acción de nulidad o, en su defecto, la aplicación del artículo 1964.2 del Código Civil, que en el momento de firmarse el préstamo establecía un plazo de 15 años (actualmente es de 5 años, pero la modificación no afecta al caso por aplicación de la disposición transitoria quinta de la ley 42/2015).

La STS de 23 de diciembre 2015 como punto de partida

El juzgador parte del análisis de la sentencia del Tribunal Supremo alegada por el demandante, STS 705/2015 de 23 de diciembre de 2015, y destaca las siguientes conclusiones de la misma:

Como resalta el alto tribunal en su sentencia, resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la celebración del contrato. Esto supone, como explica el Supremo, suplir e incluso contradecir la legislación aplicable y vigente, por lo que anula por abusivas la cláusula que imputa al consumidor los siguientes gastos: formalización de escrituras e inscripción de las mismas, tributos que gravan el préstamo hipotecario, en particular el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, al limitar los derechos sobre la carga tributaria prevista en la legislación fiscal; los gastos procesales ..

En base a esta sentencia pues, el juzgador va examinando cada una de las peticiones de la demanda, rechazando el argumento de la demandada sobre la aplicación del principio del artículo 1.255 del Código Civil, porque la nulidad de pleno derecho de estas cláusulas no están a salvo so pretexto de la libre aceptación de las mismas por parte del prestatario, tal y como establece el artículo 10 del texto refundido .de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que proclama la Irrenunciabilidad de los derechos reconocidos al consumidor y usuario. Por ello, “la declaración de nulidad de lo allí dispuesto siempre será posible si se encuentran los presupuestos analizados por el alto tribunal”.

Considera el juzgado que es clamorosa la nulidad del pacto, abusivo conforme al artículo 82 de la LGDCU, y por ello ha de aceptarse la devolución de las sumas que solicita el demandante, argumentando por separado los que corresponden a cada uno de ellos.

Impuestos: Actos Jurídicos Documentados

Partiendo de nuevo la citada sentencia del Supremo, el juzgador acepta la devolución de 3.528 euros en concepto de impuesto de actos jurídicos documentados, porque, según el Tribunal Supremo, el sujeto pasivo debería ser la entidad bancaria y se trasladó indebidamente al consumidor.

Noticias. juridicas.com

Cláusulas suelo: Así se reclama ahora con los nuevos juzgados

La resolución de los problemas derivados por la aplicación de las cláusulas suelo da un nuevo paso hacia adelante con la habilitación de los 54 tribunales repartidos por toda España que tramitarán desde este jueves las reclamaciones judiciales de los afectados por la limitación de los tipos de interés hipotecarios. Sin embargo, son muchas las trabas que aún quedan por resolver y, sobre todo, demasiados los medios materiales y humanos necesarios para que estas salas puedan funcionar a pleno rendimiento y evitar otro colapso, si llegan las más de 200.000 demandas previstas por las organizaciones de usuarios.

La medida llega cinco meses después de que el Gobierno aprobara el mecanismo extrajudicial de reclamación, por el que los clientes bancarios podían solicitar a sus entidades la devolución de las cantidades cobradas de más en sus préstamos por la aplicación de los suelos. Pero se da la circunstancia que, salvo entidades muy concretas, los reintegros no se han generalizado. Es más, son muchas las trabas que aún ponen las entidades para aceptar el abono correspondiente a sus hipotecados.

Si se encuentra entre quienes ya han recibido la comunicación oficial de la entidad por la que rechazan la posibilidad de devolver esas cantidades pagadas en exceso, puede acudir a la justicia. Y lo hará a través de estos tribunales especializados en cláusulas suelo. Este es el camino:

1.- Si está dispuesto a comenzar la vía judicial, debería contar con todos los documentos en los que su banco ha rechazado la posibilidad de realizar la devolución, así como aquellos que justifiquen su postura (escritura hipotecaria, anexos a la misma, contratos de vinculación o respuesta de organismos como el Servicio de Reclamaciones del Banco de España).

2.- Para iniciar el trámite, el afectado tiene que acudir a la correspondiente Oficina de Registro y Reparto judicial –como en cualquier otro proceso de primera instancia-, que será la que derive el caso a estos juzgados creados desde este jueves para su tratamiento. En cualquier caso, habrá 54 tribuanales especiales en toda España, esto es, uno por cada provincia.

3.- Existe la obligación legal de contar tanto con un abogado que ejerza la labor de defensa, como la de un procurador. La normativa exige que cuando se trate de conflictos de reclamación dineraria por cantidades que, como suele ser el caso, son cuantiosas, es imprescindible la asistencia de ambos expertos.

4.- Una vez derivado el caso al tribunal especializado que le corresponda, será el magistrado designado a tal efecto el que se encargue de la resolución del conflicto, como en cualquier otra circunstancia que vaya por la vía judicial. Fuentes judiciales señalan que la tramitación de este tipo de demandas bancarias podría ser «bastante mecánica», y por lo tanto más ágil que el resto de casos, aunque «todo dependerá del número de reclamaciones judiciales que se presenten».

5.- Con la sentencia definitiva, el cliente bancario -y la parte contraria, esto es, la entidad- podrán recurrir la decisión del juez, porque se trata, en realidad, de un juzgado de primera instancia a efectos jurídicos.

Hasta ahí la teoría. Porque la práctica, al menos por el momento, dista mucho de ese camino. Aunque este jueves se haya iniciado el proceso de habilitación de las 54 salas especiales, en realidad la mayoría aún no cuentan con efectivos profesionales para tratar las demandas que lleguen. Ni siquiera hay unanimidad en cuanto al tipo de tribunal puesto en marcha, debido a que las competencias se encuentran transferidas, en muchos casos, a las comunidades autónomas.

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid se ha habilitado un juzgado ‘bis’anexo al de primera instancia; en otras regiones se han dotado de refuerzos, pero no se ha puesto en marcha una sección específica; en otros territorios aún son reacios a aplicar esta novedad; y en varios alegan que no cuentan con dotación presupuestaria para ello.

La idea del CGPJ es que por cada 1.000 demandas que lleguen para tratar las cláusulas suelo, se habilite un juzgado diferente, algo que desde uno de los sindicatos de trabajadores de justicia, CSIF, consideran que provocará un «colapso». Los trabajos «van a empezar con mucha carga de trabajo y además sin experiencia», afirma Juan José Corral, portavoz del sector de justicia de la organización.

 

El pago de la Plusvalía municipal cuando no se haya producido incremento de valor del suelo

El pago de la Plusvalía municipal cuando no se haya producido incremento de valor del suelo

 

El Tribunal Constitucional establece que no debe pagarse plusvalía municipal cuando no se haya producido incremento de valor del suelo en el momento de transmitir un inmueble (sentencia de 11 de mayo de 2017).

 

El pasado 11 de mayo, el Tribunal Constitucional dictó una sentencia por la que declaraba nulos los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Esta anulación no es total o absoluta, sino que dichos artículos únicamente se consideran inconstitucionales cuando sirven para someter a tributación situaciones en las que no se ha producido incremento de valor del suelo en el momento de la transmisión del inmueble en relación con su adquisición. Es decir, el Tribunal Constitucional ha declarado que no se puede obligar a pagar el impuesto de plusvalía municipal cuando no se ha dado un aumento de valor del suelo desde que se adquirió hasta que se transmitió el inmueble. El fundamento de esta sentencia es que al no ponerse de manifiesto ninguna capacidad económica con la transmisión del inmueble, no re sulta admisible que se obligue a tributar por este impuesto.
Anteriormente, el mismo Tribual Constitucional ya había dictado dos sentencias muy similares en relación con la normativa foral sobre este impuesto en Álava y Guipúzcoa.

Al igual que en las sentencias anteriores, el Tribunal Constitucional no establece ninguna limitación retroactiva de los efectos de esta anulación. Eso significa que la nulidad de los preceptos no es desde el momento de dictarse sentencia, sino desde un inicio.

 

Posibilidad de reclamar la devolución del impuesto

 

Que los preceptos sean nulos desde un inicio no significa que pueda reclamarse cualquier impuesto de plusvalía municipal pagado cuando no se haya producido incremento de valor del suelo entre la adquisición y la transmisión del inmueble. Para poder determinar el derecho o no a recuperar el impuesto, deberíamos distinguir si el impuesto se pagó a consecuencia de una liquidación girada por el ayuntamiento o a consecuencia de una autoliquidación (supuesto muy frecuente, por ejemplo en la ciudad de Barcelona).

  1. Si el ingreso es consecuencia de una liquidación girada por el ayuntamiento: solo podrá   reclamarse la devolución de lo que se ingresó si la liquidación no se ha vuelto firme. Es decir, si se interpuso recurso contra la misma (y aún está pendiente de resolverse) o si, estando aún a tiempo de recurrirla, se interpone el oportuno recurso. Las liquidaciones giradas por el ayuntamiento que sean firmes no podrán dar lugar a la devolución de lo que se pagó.
  2. Si el ingreso es consecuencia de una autoliquidación del contribuyente: solo podrá reclamarse si no ha transcurrido el plazo de prescripción (4 años). El procedimiento a seguir es el de instar la rectificación de la autoliquidación y solicitar la devolución de lo que se ingresó indebidamente. En caso de haber transcurrido el plazo de prescripción (4 años desde que finalizó el plazo de ingreso, y siempre y cuando no haya existido ninguna actuación interruptora de la prescripción), no se podrá instar dicha rectificación de la autoliquidación ingresada en su día.

 

Acreditación de que no se produjo incremento de valor del suelo

 

Para poder reclamar la devolución de lo que se ingresó indebidamente por este impuesto, deberá demostrarse que en realidad no se produjo incremento de valor del suelo entre el momento de su adquisición y el de su transmisión. Una forma de probarlo podría ser la comparación de los valores inicial y final del suelo en las respectivas escrituras de adquisición y transmisión del inmueble (recordemos que se trata de un impuesto en el que solo se tiene en cuenta el suelo, no la construcción). Otra opción sería aportar una tasación que acredite el valor del suelo tanto al adquirirlo como al transmitirlo.

 

Posible modificación normativa

 

Después de que el Tribunal Constitucional anulara los artículos de las normas de Álava y Guipúzcoa, estas Diputaciones han aprobado dos Decretos Forales con el fin de establecer con carácter de urgencia una nueva regulación del impuesto para respetar el contenido de la sentencia. Además, estas normas establecen un régimen transitorio para las liquidaciones ya giradas.

 

Conclusiones 

 

El Tribunal Constitucional ha establecido que resulta improcedente exigir el pago del impuesto de plusvalía municipal cuando no se haya producido un incremento del valor del terreno entre su adquisición y su transmisión.

 

Cuando pueda demostrarse que estamos en esta situación, se podrá solicitar la devolución del impuesto satisfecho, más sus correspondientes intereses.
Para poder solicitar esta devolución, tenemos que estar ante una liquidación tributaria no firme (que se esté recurriendo o que pueda recurrirse) o ante una liquidación realizada por el contribuyente y que no haya prescrito el derecho a rectificarla (4 años).

 

Por ROCA JUNYENT

 

LOS JUZGADOS DE SEVILLA OBLIGAN A LA DEVOLUCION DE LAS CANTIDADES DE LA CONSTITUCION DE HIPOTECA

LOS JUZGADOS DE SEVILLA EMPIEZAN A DICTAR SENTENCIAS OBLIGANDO A LA ENTIDAD BANCARIA A DEVOLVER LOS GASTOS DE CONSTITUCION DE HIPOTECA, INCLUIDOS LOS  DE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS.

 

Un Juzgado de Sevilla ha declarado la nulidad de la cláusula de gastos de una hipoteca, cuya suma asciende a un total de casi 4.000 euros, y ha incluido de forma “pionera” el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Hasta ahora, la justicia había acogido la nulidad de los gastos de Registro de la Propiedad y, casi de forma mayoritaria, la de los gastos de notaría, gracias a la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre. No obstante, no ocurría lo mismo en el caso del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que normalmente representa más del 70 por ciento de los gastos a abonar por el hipotecado, “de ahí la novedad e importancia de la sentencia”.
Todo ello se fundamenta en la resolución del Supremo mencionada, que confirma la nulidad de determinados gastos de formalización de préstamos hipotecarios “por considerarlos abusivos y beneficiar a los bancos en exclusiva”, pero no concretaba las consecuencias jurídicas de tal declaración de nulidad. Así, esta sentencia “pionera” “abre, a través de un giro en la argumentación jurídica, la vía a la reclamación judicial del mencionado tributo”, pues es la interpretación del Juzgado en en cuanto a la obligatoriedad del abono del impuesto por parte de la entidad financiera”. Según dicta la resolución, la cláusula quinta de la escritura, que impone al prestatario la obligación de pagar los gastos de notario, registro, impuesto de actos jurídicos documentados y gastos pre-procesales o procesales, “debe ser declarada nula por abusiva, condenándose a la demandada al pago a la parte actora de dichos gastos más los intereses legales desde la fecha de su pago”. El Juzgado establece además la nulidad de otras cláusulas como vencimiento anticipado, limitación al tipo de interés (conocida popularmente como cláusula suelo) e intereses de demora, estimando la fundamentación jurídica expuesta por el despacho y la devolución al cliente de una cantidad total de más de 15.000 euros.